결론부터: 전세사기로 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 전세대출 원리금만 남았다면 그 대출채무는 개인회생의 변제계획에 담아 조정할 수 있고, 부천시·김포시 거주자는 부천지원이 아닌 인천지방법원 본원(인천 미추홀구 소성로163번길 17, 학익동)에 신청서를 냅니다. 2026년 기준으로 무담보채무 10억 원, 담보부채무 15억 원 이하라는 한도 안에 있으면 신청 요건의 한 축은 충족되며, 연체가 시작되기 전이라도 지급불능의 우려가 인정되면 접수가 가능합니다. 지금은 임대차계약서와 임차권등기 관련 서류, 전세대출 잔액 증명서를 한 묶음으로 정리해 두는 것이 첫 순서입니다.
보증금은 묶이고 이자는 계속 나가는 구조
전세사기 피해의 재무적 본질은 자산과 부채가 동시에 얼어붙는다는 데 있습니다. 보증금은 임대인에게 묶여 돌려받을 시점을 알 수 없는데, 은행에 대한 전세대출은 만기와 이자 납입일이 정확히 돌아옵니다. 살던 집에서 나가지도 못하고, 새 집을 구할 목돈도 없으며, 매달 나가는 원리금만 남습니다. 여기에 이사와 소송 비용까지 겹치면서 카드와 신용대출로 생활비를 메우는 단계로 넘어가는 경우가 많습니다.
개인회생은 이 가운데 무담보로 남은 채무를 소득 수준에 맞춰 재설계하는 도구입니다. 전세대출 원리금, 생활비를 메우느라 늘어난 신용대출과 카드 채무를 하나의 변제계획으로 묶어 원칙 3년, 사정에 따라 최장 5년의 기간에 배분합니다. 피해 회복을 기다리는 동안 매달의 현금 흐름을 버틸 수 있게 만드는 것이 이 절차의 실질적인 효용입니다.
| 항목 | 내 쪽에서의 성격 | 신청 서류에서의 위치 |
|---|---|---|
| 보증금반환채권 | 임대인에게 받을 돈 | 재산목록에 기재하고 회수 가능성을 설명 |
| 전세대출 원리금 | 금융기관에 갚아야 할 돈 | 채권자목록에 올려 변제계획에 반영 |
| 생활비 신용대출·카드 | 피해 이후 늘어난 무담보채무 | 같은 변제계획에 함께 편입 |
| 임차권등기·소송 진행 | 권리 보전과 회수 시도 | 진행 경과를 소명 자료로 첨부 |
| 이사·법률 비용 | 피해로 발생한 실지출 | 지출 경위를 설명하는 근거로 활용 |
보증금반환채권이 재산으로 잡히는 문제
이 사안에서 가장 까다로운 지점은 받지도 못한 보증금이 서류상으로는 나의 재산으로 취급된다는 점입니다. 임대인에게 돈을 받을 권리가 남아 있는 이상 그 채권은 재산목록에 적어야 하고, 그 평가에 따라 변제계획의 총액이 달라질 수 있습니다. 실제로는 한 푼도 손에 쥐지 못했는데 장부상 재산이 있는 사람처럼 보이는 상황이 생기는 것입니다.
그래서 회수 가능성을 얼마나 설득력 있게 설명하느냐가 관건이 됩니다. 경매나 공매의 진행 상황, 선순위 권리 관계, 임대인의 자력, 다른 피해자들의 회수 경과처럼 실제 돌려받을 가능성을 보여 주는 자료를 모아야 합니다. 어떤 결과가 나올지는 법원이 자료를 보고 판단하는 영역이므로 미리 단정하기보다, 현재 확인 가능한 사실을 빠짐없이 제출하는 쪽으로 준비하는 편이 낫습니다.
피해자 구제절차와 나란히 끌고 가기
전세사기 피해 관련 지원 제도나 임대인을 상대로 한 소송, 형사 절차는 개인회생과 목적이 다릅니다. 앞의 것들은 잃어버린 돈을 되찾기 위한 시도이고, 개인회생은 남은 채무를 소득에 맞춰 정리하는 절차입니다. 둘은 서로를 배척하지 않으며 병행하는 것이 일반적인 그림입니다.
다만 진행 상황은 계속 공유되어야 합니다. 회수 절차에서 돈이 들어오면 재산 상태가 바뀌고 변제계획에 영향을 줄 수 있기 때문입니다. 반대로 회수가 사실상 어렵다는 점이 확인되면 그 자체가 중요한 소명 자료가 됩니다. 두 절차의 시간표를 따로 관리하지 말고 하나의 표로 묶어 두시길 권합니다.
신청 시점, 연체를 기다릴 필요는 없습니다
연체가 쌓여야 신청할 수 있다고 알고 계신 분이 많은데 그렇지 않습니다. 제579조는 지급불능 상태뿐 아니라 그럴 우려가 있는 경우도 포함하고 있어서, 아직 연체 전이라도 소득과 채무 구조상 버티기 어렵다는 점이 드러나면 신청을 검토할 수 있습니다. 신용을 더 망가뜨린 뒤에 오는 것보다, 회복 가능한 시점에 정리하는 편이 이후 재기에도 유리합니다.
본인 상황이 요건에 닿는지 대략 확인하고 싶다면 자격 진단을 먼저 돌려 보시고, 접수 법원과 필요한 서류는 관할 안내에서 확인하십시오. 부천과 김포 사건이 인천 본원으로 가는 이유는 채무자회생법 제3조가 개인회생·개인파산을 지방법원 본원 전속관할로 정해 두었기 때문이며, 전국에서 지원 접수가 되는 예외는 춘천지방법원 강릉지원뿐입니다.
진행 흐름과 비용의 윤곽
접수 이후에는 서류 보정과 심리를 거쳐 변제계획이 확정되고, 직접 출석하는 자리는 통상 채권자집회 한 번입니다. 전세사기 사안은 첨부할 자료가 많은 편이라 준비 단계에서 시간이 더 걸리는 대신, 경위가 분명하다는 장점도 있습니다. 임대차계약서, 확정일자와 전입 기록, 임차권등기 서류, 대출 잔액 증명, 피해 신고나 고소 관련 서류를 처음부터 한 곳에 모아 두면 진행이 매끄럽습니다.
비용은 법원 납부금과 대리인 보수를 합해 통상 200만 원에서 400만 원 사이입니다. 월 변제금은 소득에서 생계비를 뺀 금액으로 정해지고 생계비는 기준중위소득의 60퍼센트를 기준으로 삼는데, 2026년 2인 가구 기준중위소득이 4,199,292원이므로 생계비는 약 251만 원 선에서 계산됩니다. 단계별 소요와 준비물은 절차 안내에 정리되어 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 보증금을 돌려받지 못했는데도 재산이 있는 것으로 보나요?
임대인에게 돈을 받을 권리 자체는 남아 있으므로 서류상 재산목록에는 기재해야 합니다. 다만 실제로 회수할 수 있는지가 평가에서 중요하게 다뤄지므로, 경매나 공매 진행 경과와 선순위 권리 관계 같은 자료로 현재 상황을 구체적으로 보여 주는 것이 핵심입니다. 결과를 미리 단정할 수는 없고, 확인 가능한 사실을 빠짐없이 제출하는 준비가 필요합니다.
Q. 피해 관련 소송이 끝날 때까지 기다렸다가 신청해야 하나요?
소송 종결을 기다리는 사이에도 전세대출 이자와 생활비 부담은 계속되기 때문에, 기다림 자체가 채무를 키우는 경우가 많습니다. 두 절차는 목적이 달라 병행이 가능하므로, 현재의 현금 흐름이 감당되지 않는다면 회수 절차와 별개로 개인회생 검토를 시작하는 편이 낫습니다. 회수 진행 상황은 변제계획에 영향을 줄 수 있으니 변동이 생길 때마다 공유해 주십시오.
근거: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제3조·제579조 · 확인일 2026.8
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